IL COSTRUTTORE-VENDITORE È RESPONSABILE PER I VIZI DELL'IMMOBILE ANCHE SE L’ACQUIRENTE CONOSCE IL PROGETTO
La conoscenza del progetto non può essere equiparata alla conoscenza anche dei vizi e difetti che deriveranno all'immobile dalla sua messa in opera, anche ove il progetto presenti aspetti innovativi, perché deve essere comunque garantita la funzionalità del bene.
Sono questi i principi di diritti affermati dalla Cassazione con sentenza n. 17028 del 25 giugno 2025 in una controversia avente ad oggetto la condanna della società venditrice al risarcimento danni derivanti dai vizi e difetti dell'immobile oggetto di compravendita.
La Corte d'Appello riduceva il risarcimento stabilito in primo grado a carico dell'impresa edile (da 79mila e 22mila circa) sul rilievo che l'acquirente conosceva il progetto e quindi non poteva dolersi di alcuni vizi denunciati, cioè le terrazze a tasca con scarsa pendenza verso l'esterno e le canne fumarie in numero eccessivo e di altezza insufficiente. Inoltre, l'acquirente aveva visitato più volte il cantiere, anche accompagnato da un architetto che avrebbe curato la progettazione degli arredi.
L'acquirente propone ricorso per cassazione, il quale viene accolto con la decisione in commento.
Dopo aver ripercorso la normativa sul punto, la Cassazione ritiene necessario distinguere le caratteristiche estetiche della costruzione realizzata dalle caratteristiche funzionali della stessa: si deve ritenere che integrino difetto costruttivo le caratteristiche progettuali che pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità dell'immobile, così da dover essere qualificate non peculiarità ma carenze di progetto.
Rispetto a questo tipo di carenze, del progetto e della sua posa in opera con la realizzazione dell'edificio progettato, «non è idonea a determinare accettazione dell'intervento la semplice conoscenza, percepibile attraverso l'esame della relativa documentazione, delle caratteristiche previste per l'intervento edificatorio; chi acquista l'immobile dal costruttore-venditore deve legittimamente confidare nella qualità dell'opera realizzata dalla sua controparte, sia con riferimento alla sua fase ideativa che a quella di realizzazione finale».
Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza (ud. 18 febbraio 2025) 25 giugno 2025, n. 17028